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東莞買套房出租 回本平均得37年

更多資訊請訪問臨安房產網www.675852.live    文章類型: 租房相關         加入時間:2016/7/1 8:46:59

  新建住宅均價節節攀升 租金變化卻甚微 目前住宅平均租售比達1比450房價飆升,東莞住宅租售比走低。

  新建住宅均價節節攀升,但是租金卻基本維持不變,租售比不斷走低,出租回報率下降,投資壓力加大。按照相關機構監測租金數據進行測算,現在東莞買房出租,需要450個月才能回本,住宅投資“鴨梨山大”,你還會投資東莞住宅嗎?

  算筆賬:時隔6年 南城買房出租回本時間翻番現在買房: 以南城為例,今年5月份南城新建住宅均價為16857元/平方米,月平均租金約30.24元/平方米,租售比為1∶557,如果購買一套100平方米的住宅,需要168.57萬元,而出租的租金為3024元/月,排除掉其他因素,需要出租557個月即約46年才能夠回本。

  2010年買房:同樣一套100平方米的住宅,在2010年購買時均價約8000元/平方米,目前南城的月平均租金約為30.24元/平方米,住宅的租金同樣為3024元/月,同樣去除掉其他因素,租售比為1∶264,即出租22年就可以回本。

  對比之下發現,在同樣的租金下,房價越低,租售比越高,出租回報率越高。而同樣的租金下,由于早年東莞房價合理,買房出租極為劃算,租金足以抵扣月供,因此不少已持有物業的東莞業主在沒有找到合適的投資渠道前,并不愿意將手上的物業拋掉。他們擔心的是目前的房價太高,將持有物業轉手后,手上的資金再投資房產并不劃算。而按照目前的房價,租售比低,出租回報率小,也影響了不少人的投資信心。

  2014年買房出租約29年可回本

  2015年買房出租約32年可回本

  月平均租金三年約漲了6元/平方米

  雖然自去年開始東莞住宅成交均價飆升,但是東莞大部分區域住宅租金卻變化極小。根據東莞中原地產監測數據顯示,2014年東莞住宅月平均租金是26.1元/平方米,2015年為25.55元/平方米,今年至5月份住宅月平均租金為31.56元/平方米,變化幅度小。

  從區域對比情況來看,租金最為穩定的是長安、東城、南城和鳳崗。2014年,長安住宅的月平均租金是31.89元/平方米,2015年為30.55元/平方米,2016年為35.24元/平方米,同時2014年、2015年兩年長安的租金是全市最高。此外,三年內,東城月平均租金僅漲了5.63元/平方米,南城漲幅為2.8元/平方米。鳳崗三年時間月租金在25~27元/平方米左右,變化不大。對比發現,三年時間東莞住宅月平均租金約上漲了6元/平方米左右。

  記者發現,一些庫存量大的區域租金甚至不升反降。如二手住宅比較多的常平鎮,2014年月平均租金是19.91元/平方米,2015年是19.73元/平方米,2016年是14.77元/平方米。這一情況在一些一、二手住宅庫存量大的鎮區也有體現。

  塘廈住宅月平均租金全市最高

  不過,房價的快速上漲也影響了部分區域的租金上漲,其中房價處于第一梯隊的塘廈房價上漲迅猛,月平均租金也上漲最快,2014年塘廈住宅月平均租金為27.16元/平方米,2015年為25.98元/平方米,2016年達到了46.15元/平方米。

  根據東莞中原監測數據顯示,今年1~5月份,東莞住宅月平均租金達到31.56元/平方米。其中塘廈住宅月平均租金最高,達到46.15元/平方米,其次是松山湖、萬江、長安、東城、寮步和南城,均達到30元/平方米以上。其中松山湖住宅月平均租金達到38.78元/平方米,萬江住宅月平均租金為36.63元/平方米。

  東莞中原研究部研究員庾樹明介紹,塘廈平均租金高主要是因為今年有部分高檔住宅成功出租拉高了整體租金均價。記者了解到,受到深圳客熱捧,塘廈房價上漲至2萬元/平方米以上,中心區住宅租金也水漲船高,部分位置較好的30多平方米一房一廳租金達到1500元/月,而一些別墅的租金達到15000元/平方米甚至兩三萬元/平方米不等。不過大部分的兩至三房租金仍在2000~3000元/月之間,月租金為30元/平方米左右。

  同樣受到高檔住宅成功出租影響的區域還有松山湖等,由于自然環境好,部分四房大戶型租金達到6000元/月以上,而一些別墅租金達到幾萬元每月!斑@兩年不少企業搬遷到東莞,這種租金比較高的高檔住宅一般是由企業特別是外企租下來給高管居住!币幻麡I內人士告訴記者。

  租金回報率:萬江最高 莞城最低

  按照今年5月份東莞新建住宅成交均價14230元/平方米計算,東莞的租售比達到了1∶450,即需要出租450個月,約37年才能夠回本。記者根據東莞中原監測的租金情況與當年的平均房價進行計算,發現2014年租售比為1∶350,2015年為1∶384,2016年由于房價快速上漲,租售比迅速走低,前五個月租售比達到1∶450,投資壓力頗大。

  據業內人士介紹,租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值,用來衡量一個區域房產運行狀況,如果租售比低,意味著房產投資價值相對變小,房產泡沫已經顯現;而如果租售比高,表明這一區域房產投資潛力相對較大,租金回報率較高,后市看好。

  而從東莞中原監測的今年前5月各鎮街租金情況計算,如果按照今年5月份各鎮街均價買房,租售比最小的是莞城和鳳崗,莞城達1∶718,意味著如果現在購買莞城的房子出租,要近60年才能夠回本。記者了解到,莞城租售比低主要原因是老城區舊住宅多,大部分住宅租金低,拉低了平均租金,目前莞城月平均租金僅為16.02元/平方米,但如果是學校周邊的住宅,租金回報率則比較高,達到30元/平方米以上。

  而鳳崗則是由于房價過高,租金沒有跟上上漲幅度,租售比達1∶713。緊隨其后的是松山湖、厚街、沙田、樟木頭。記者發現,厚街、沙田、樟木頭均屬于房源多,租金不高的鎮區,加上房價上漲,租售比也因此較低。

  租售比最高的鎮街是萬江,為1∶296,同樣屬于中心城區的萬江近年來房地產得到快速發展,出租市場活躍,部分住宅小區租金上漲,但房價卻處于相對低的水平,今年5月萬江住宅均價為10874元/平方米,如果購買萬江的房子出租,24年就能回本。

  業內人士:

  長遠來看投資自住仍劃算

  出租回報率不高,租售比走低,東莞住宅還有投資價值嗎?有業內人士認為,目前東莞部分區域房價處于高位,甚至觸到了“天花板”,投資的風險加大!皬哪壳白饨鹎闆r來看,早期購買的房子出租是比較劃算的,租金回報率比較高。不過現在由于房價高漲,租金卻沒有上升,租金回報率變得比較低!痹撊耸拷ㄗh投資者購買東莞住宅應該將租售比考慮進去,畢竟在東莞能夠成功短炒的可能性很小,在轉手前物業要持有較長一段時間。

  有業內人士則表示,隨著東莞地鐵的開通,配套完善,從長遠來看,東莞樓市仍有投資價值。金信聯行品牌部策劃主管李蘭娟表示,東莞作為廣州與深圳的后花園,其房價具有不可比擬的優勢,尤其是地鐵的開通,更拉近了東莞與廣州及深圳的距離,莞深廣一小時經濟生活圈逐漸形成,東莞吸引了不少廣州、深圳、惠州的客戶前來置業。就目前來看,東莞租賃市場相對持平,但房價處于上漲階段,從長遠來看,建議有一定經濟基礎的購房者,可以考慮入市購買,用于投資自住仍很劃算。

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  雖然東莞房價上漲,但在租金方面,仍與往年基本持平。金信聯行品牌部策劃主管李蘭娟表示,東莞住宅的租金要分區域來看,城區與鎮街之間差別很大,即使是同一區域,不同板塊租金也相差甚遠。就東泰板塊而言,兩房的租金在1800元/月~2000元/月,三房租金在2500元/月~2800元/月。與往年相比,租金并無太大增幅。

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出處:租房網
 
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